售房的程序复杂繁琐， 从计划售房开始，定价上市，推广展示，精选买家，直到过户成交，卖方在每个步骤中的应对处理都可能会直接影响交易的进程甚至结果。而实践表明，最大程度上影响售房实际效果的，是售房前期至关重要的两个步骤：“定价” 和 “营销”，做好这两步，可以说是事半功倍，是通向成功销售的捷径。反之，它们正是销售失败的重要原因。
准确定价：
作为房产交易的供应方，卖家首先要提供能吸引买家的房源，这不只是指房子本身，还包括既能保证利益又有竞争力的开价。准确定价的基础是可靠的市场评估，如果卖方没有足够的参考数据，可以委托房地产代理商，因为我们有足够的市场资讯和专业的分析工具。评估的价格应该是一个跨度不大的范围，卖家可根据自己的要求和实际情况做一个合理的调整后确定开价。建议开价尽量接近市场评估价格。大幅度提高开价的做法并不可取。在正常的市场供求关系和正常的交易情况下，成交价格必定会很接近市场评估价格。过高的开价首先设定了过高的门槛，会把应该有能力购买的潜在买家拒之门外。
主动营销：
积极主动的营销推广是成功销售的关键。把待售的房源以最快的速度推荐给最多的合格买家，这样有利于卖方在最短的时间内收到最满意的报价，也只有这样才能保证最理想的售房效果。有些卖家选择FSBO（屋主自售）的方式，FSBO是没有可能做到房地产代理商采用的主动营销方案，只能在一些免费的房源搜索网络上做一些被动营销，这是远远不够的。这样做不但失去了绝大多数代理的联合推广，更重要的是同时失去了所有正在委托代理寻找房源的潜在买家。
有统计显示，FSBO成功的概率只有10%，其余的不是低价成交，就是交易不成重新上市。反之，由房地产代理积极推广的房源，不但成交快，而且成交价平均提高了18%。这是一个非常可观的比例，试想想，如果支付代理费6%，不是还有很大的收益吗？更重要的是，支付代理的费用其实还买回了卖家自己的时间和精力，把自己从烦乱中解放出来。